di Alessia de Antoniis
Nel 2017, sotto il governo Renzi, l’Italia ha introdotto un regime di imposta sostitutiva da 100.000 euro annui rivolto ai nuovi residenti facoltosi. Con il governo Meloni la soglia è stata progressivamente portata a 200.000 e ora a 300.000 euro con la legge di bilancio 2026. È in questo quadro normativo che Milano sale al secondo posto e Roma all’ottavo nel ranking globale delle città più attrattive per gli investimenti immobiliari di fascia alta.
I numeri presentati nel forum dedicato al Global Property Handbook 2026 descrivono uno scenario in cui quella scelta acquista tutto il suo senso strategico. Nel mondo si contano oggi oltre 510.000 individui con patrimoni superiori ai 30 milioni di dollari, per una ricchezza complessiva stimata intorno ai 59.800 miliardi. Nei prossimi anni circa 80 trilioni di dollari saranno trasferiti alle nuove generazioni, nel più grande passaggio intergenerazionale di ricchezza della storia recente. Questi capitali si muovono. E cercano dove atterrare. La domanda che le grandi metropoli europee si stanno ponendo è semplice: come fare in modo che atterrino qui?
La competizione fiscale tra città globali
La risposta non è più soltanto urbanistica o culturale. È fiscale. Il Global Property Handbook 2026 individua nel tax framework – il contesto normativo e tributario di un paese – uno dei criteri determinanti nelle scelte di residenza dei grandi patrimoni internazionali. Non l’unico, ma sempre più centrale. Qualità della vita, sicurezza, accesso a università di eccellenza, offerta culturale: tutti elementi che contano. Ma accanto a questi, e sempre più in concorrenza con questi, conta quanto si paga di tasse e con quale grado di certezza e semplicità.
In questo senso la flat tax italiana non è una misura isolata. Fa parte di una logica di competizione sistemica tra stati e città che si è intensificata nell’ultimo decennio. Dubai ha costruito un intero modello di attrattività fiscale. Il Portogallo ha a lungo puntato sul regime dei residenti non abituali, poi parzialmente rivisto sotto pressione politica. La Grecia ha introdotto una flat tax analoga a quella italiana. Anche la Spagna, con alcune varianti, ha strumenti simili. Il Mediterraneo è diventato un’arena di competizione fiscale per capitali mobili.
Milano e Roma si inseriscono in questo scenario con caratteristiche distinte. Milano offre la dimensione di una metropoli europea moderna, con un sistema finanziario sviluppato, connettività internazionale e un mercato immobiliare in forte crescita. Roma offre qualcosa di diverso: stabilità percepita, un patrimonio culturale senza eguali. «Se parliamo di Roma, l’Italia offre una stabilità tale da rendere l’immobile un bene rifugio anche nel mercato di fascia alta – spiega Giovanni Gargano, CEO di Barnes Italia – e, dato non secondario, prezzi al metro quadro ancora relativamente contenuti rispetto alle grandi capitali europee ».
Il ruolo del mercato immobiliare
In questo quadro il mercato immobiliare non è soltanto un termometro dell’attrattività di una città. È uno degli strumenti attraverso cui i grandi patrimoni allocano il capitale una volta stabilita la residenza. L’immobile di pregio, in un centro storico di Roma o in un quartiere di nuova valorizzazione a Milano, diventa parte di una strategia patrimoniale più ampia, in cui stabilità del valore, qualità della vita e vantaggio fiscale si combinano tra loro.
Non è un fenomeno esclusivamente italiano. Madrid, Miami, Marbella stanno seguendo dinamiche simili. E il dato su Tel Aviv, dove i prezzi raggiungono i 25.000 euro al metro quadro nonostante il contesto geopolitico, suggerisce come il mercato immobiliare di fascia altissima possa mantenere dinamiche autonome rispetto alla geopolitica nel breve periodo.
Ma il caso italiano ha una specificità. La flat tax non agisce soltanto come incentivo fiscale: agisce come segnale. Dice ai grandi patrimoni internazionali che l’Italia ha scelto di entrare in questa competizione in modo esplicito, strutturato, con uno strumento legislativo dedicato. È un posizionamento.
I limiti e le tensioni irrisolte
Detto questo, la strategia non è priva di contraddizioni. La prima riguarda l’efficacia distributiva della misura: attrarre individui ad altissimo patrimonio produce gettito fiscale aggiuntivo, seppur limitato rispetto al potenziale, ma non incide strutturalmente sul finanziamento dei servizi pubblici né sulla redistribuzione del reddito. Il beneficio per le casse dello Stato esiste, ma va dimensionato correttamente.
La seconda contraddizione è più visibile e più politicamente sensibile: in città come Milano e Roma, la pressione immobiliare alimentata da capitali internazionali contribuisce, insieme ad altri fattori, all’aumento dei prezzi e alla difficoltà crescente di accesso alla casa per la popolazione residente. Non è un nesso causale diretto e semplice, ma è una dinamica reale. La stessa città che scala le classifiche globali degli investimenti di lusso è la città in cui una quota crescente di lavoratori dipendenti non riesce più a permettersi un affitto nel proprio quartiere.
Questo non è un argomento contro la competizione fiscale per i grandi capitali in quanto tale. È un argomento per affrontarla con una politica urbana e abitativa all’altezza, che non lasci interamente al mercato la gestione di questi flussi. Il rischio altrimenti è che il successo nella competizione globale per i patrimoni si traduca in un fallimento nella gestione delle sue conseguenze locali.
La questione di fondo
Il passaggio generazionale di ricchezza che il Global Property Handbook descrive cambierà la geografia economica delle metropoli europee in modo significativo. Come osserva Gargano, «il passaggio è già iniziato e le nuove generazioni hanno esperienze e priorità diverse rispetto alle precedenti: maggiore mobilità, priorità differenti, meno fedeltà geografica»; e questo renderà la competizione tra città ancora più intensa.
L’Italia ha scelto di giocare questa partita. La flat tax è la sua mossa più visibile. Ma una città che diventa attrattiva per il capitale globale deve restare anche abitabile per chi ci lavora e ci vive: è su questo equilibrio, tra attrazione dei patrimoni e diritto alla città, che si misurerà il successo reale di questa strategia.
